ব্যাংক হোম লোন দিতে চাইলে প্রথম বাছাই হয় ফিক্সড না ফ্লোটিং সুদের হার। আসল ফারাক হল, পরের 15 থেকে 30 বছরে হার বদলের ঝুঁকি কে বইবে।
ফ্লোটিং রেট কী?
ফ্লোটিং রেট একটি বাইরের বেঞ্চমার্ক অনুযায়ী ওঠানামা করে। ভারতের বেশিরভাগ নতুন হোম লোনে সেই বেঞ্চমার্ক হল RBI রেপো রেট। রেপো রেট কমলে আপনার হার কমতে পারে। বাড়লে আপনার হারও বাড়তে পারে। বেঞ্চমার্কের ওপর ব্যাংক একটি নির্দিষ্ট মার্জিন যোগ করে, যার নাম স্প্রেড। আপনি নতুন করে দরদাম না করলে এই স্প্রেড একই থাকে।
ফ্লোটিং লোনই চলতি নিয়ম। প্রায় প্রতিটি বড় ব্যাংক ও হাউজিং ফিনান্স কোম্পানি এটাকেই ডিফল্ট পণ্য হিসেবে দেয়।
ফিক্সড রেট কী?
ফিক্সড রেট আপনার সম্মত সময়ের জন্য একই থাকে। অনেক ঋণদাতা শুধু প্রথম কয়েক বছর হার ফিক্সড রাখে, তারপর লোন ফ্লোটিং হয়ে যায়। ফিক্সড হার সাধারণত ফ্লোটিংয়ের চেয়ে বেশি রাখা হয়, কারণ হার উল্টো দিকে গেলে ঝুঁকি ব্যাংকের। আগে বন্ধ করলে ফিক্সড লোনে চার্জ লাগতে পারে, অথচ ব্যক্তিগত ফ্লোটিং লোনে লাগে না।
পাশাপাশি তুলনা
- EMI-র নিশ্চয়তা: ফিক্সডে স্থির, ফ্লোটিংয়ে বদলাতে পারে।
- শুরুর হার: ফ্লোটিং সাধারণত কম।
- হার কমলে সুবিধা: শুধু ফ্লোটিংয়ে।
- হার বাড়লে সুরক্ষা: শুধু ফিক্সডে।
- প্রিপেমেন্ট: ব্যক্তিগত ফ্লোটিং লোনে বিনা চার্জে, ফিক্সডে চার্জ লাগতে পারে।
একটি হিসাবের উদাহরণ
আপনি 20 বছরের জন্য 50 লাখ ধার নিচ্ছেন। ফ্লোটিং অফার 8.5% আর ফিক্সড অফার 9.5%।
- 8.5%-এ EMI প্রায় 43,391 আর মোট সুদ প্রায় 54.14 লাখ।
- 9.5%-এ EMI প্রায় 46,607 আর মোট সুদ প্রায় 61.86 লাখ।
ফিক্সড লোনে মাসে প্রায় 3,200 বেশি আর পুরো মেয়াদে প্রায় 7.7 লাখ বেশি লাগে। এই বাড়তি টাকা আপনি স্থির EMI-র জন্য দিচ্ছেন।
এবার ধরুন কয়েক বছর পর হার এক শতাংশ বিন্দু বাড়ল আর আপনার ফ্লোটিং হার 9.5% হয়ে গেল। তখন আপনার EMI ফিক্সড লোনের সমান হয়ে যাবে। উল্টে হার এক বিন্দু কমে 7.5% হলে EMI নেমে প্রায় 40,280 হবে, আজকের তুলনায় মাসে প্রায় 3,100 সাশ্রয়। হার স্থির থাকলে বা কমলে ফ্লোটিং জেতে, আর ফিক্সড জেতে শুধু তখনই যখন হার অনেক বেড়ে উঁচুতে থেকে যায়।
কীভাবে ঠিক করবেন
- বাজেট দেখুন। EMI 10 থেকে 15% বাড়লে যদি কষ্ট হয়, তাহলে ফিক্সড হার বা সঞ্চয়ের বড় বাফারের খরচ করা সার্থক।
- ফারাক দেখুন। ফিক্সড হার ফ্লোটিংয়ের চেয়ে প্রায় এক শতাংশ বিন্দুর বেশি উঁচু হলে বাড়তি খরচ তুলে আনা কঠিন।
- নিজের সময়সীমা ভাবুন। আপনি যদি বেশি প্রিপেমেন্ট করতে চান বা কয়েক বছরে লোন অন্য ব্যাংকে সরাতে চান, তাহলে ফ্লোটিং সস্তা আর বেরোনোর জরিমানা নেই।
- ফিক্সড সময়কাল পড়ুন। যে "ফিক্সড" লোন তিন বছর পর ফ্লোটিং হয়ে যায়, তা আংশিক ফিক্সড মাত্র।
আপনি বদলাতে পারেন
2023 সালের RBI সার্কুলারের পর থেকে, ফ্লোটিং লোনে হার রিসেট হলে ঋণদাতাকে ফিক্সড হারে যাওয়ার সুযোগ দিতে হয় আর তার চার্জও জানাতে হয়। কম ফ্লোটিং রেট পাওয়ার গাইডে ধাপগুলো বলা আছে।
সংক্ষেপে উত্তর
আপনি চাকরিজীবী হলে আর EMI-র কিছুটা ওঠানামা সামলাতে পারলে ফ্লোটিং সাধারণত কম খরচের, আর তা থেকে বেরোনোও সহজ। হার বাড়লে বাজেটে সত্যিকারের চাপ পড়বে মনে হলেই ফিক্সড নিন, আর সই করার আগে আসল সংখ্যা মিলিয়ে দেখুন। ক্যালকুলেটরের তুলনা প্যানেলে দুটি হার পাশাপাশি পরীক্ষা করতে পারেন, আর বিভিন্ন ব্যাংকের আজকের হার আমাদের সুদের হারের পেজে দেখুন।