আমাদেরটা সহ প্রতিটি হোম লোন ক্যালকুলেটর একই ফর্মুলা ব্যবহার করে। এটি মুখস্থ রাখতে হবে না। কীভাবে কাজ করে জানলে বোঝা যায় হার বা মেয়াদের সামান্য বদলে EMI এত বদলায় কেন।
EMI কী?
EMI মানে সমান মাসিক কিস্তি। লোন শোধ না হওয়া পর্যন্ত প্রতি মাসে একই তারিখে ব্যাংককে যে নির্দিষ্ট টাকা দেন, সেটাই। "সমান" মানে টাকার অঙ্ক একই থাকে, যদিও ভেতরের ভাগ বদলাতে থাকে। শুরুতে EMI-র বেশিরভাগ সুদে যায়। পরে বেশিরভাগ দিয়ে লোনের আসল শোধ হয়।
ফর্মুলা
EMI = P x r x (1 + r)^n / ((1 + r)^n - 1)
এতে মাত্র তিনটি ইনপুট আছে।
- P হল আসল, অর্থাৎ আপনি যত টাকা ধার নিচ্ছেন।
- r হল মাসিক সুদের হার। বার্ষিক হারকে 12 দিয়ে ভাগ করুন, তারপর 100 দিয়ে ভাগ করুন। বছরে 8.5% হার হয় 8.5 / 12 / 100 = 0.0070833।
- n হল মাসিক কিস্তির সংখ্যা। 20 বছরের লোনে 20 x 12 = 240টি।
(1 + r)^n অংশটি হল চক্রবৃদ্ধির গুণক। কিছুই শোধ না করলে পুরো মেয়াদে এক টাকার ঋণ কতটা বাড়ত, এটি তা বলে। ফর্মুলা তারপর এমন সমান মাসিক কিস্তি বের করে, যাতে n-তম মাসে ব্যালান্স ঠিক শূন্য হয়।
একটি হিসাবের উদাহরণ
ধরুন আপনি 20 বছরের জন্য 8.5% হারে 50 লাখ (P = 5,000,000) ধার নিচ্ছেন।
- মাসিক হার: r = 8.5 / 12 / 100 = 0.0070833।
- কিস্তির সংখ্যা: n = 240।
- চক্রবৃদ্ধির গুণক: (1.0070833)^240 = 5.4412।
- ফর্মুলার উপরের অংশ: 5,000,000 x 0.0070833 x 5.4412 = 192,711।
- ফর্মুলার নিচের অংশ: 5.4412 - 1 = 4.4412।
- EMI = 192,711 / 4.4412 = প্রায় 43,391।
তাই প্রতি মাসে প্রায় 43,391 দিতে হবে। 240 মাসে মোট দাঁড়ায় প্রায় 1.04 কোটি, অর্থাৎ এর মধ্যে প্রায় 54.14 লাখ সুদ।
প্রতিটি EMI-র টাকা কোথায় যায়?
প্রথম মাসে সুদ হল ব্যালান্স গুণ মাসিক হার: 5,000,000 x 0.0070833 = 35,417। EMI-র বাকিটা, 43,391 - 35,417 = 7,974, আসল শোধ করে। ব্যালান্স নেমে হয় 49,92,026, তাই পরের মাসের সুদ একটু কম আর আসলের অংশ একটু বেশি হয়। এ জন্যই প্রথম বছরগুলোতে মনে হয় লোন প্রায় কমছেই না, আর এ জন্যই আগে প্রিপেমেন্ট করলে এত সাশ্রয় হয়।
হার ও মেয়াদে EMI কীভাবে বদলায়
লোন 50 লাখ আর হার 8.5% রেখে শুধু মেয়াদ বদলান।
- 15 বছর: EMI প্রায় 49,237 আর মোট সুদ প্রায় 38.63 লাখ।
- 20 বছর: EMI প্রায় 43,391 আর মোট সুদ প্রায় 54.14 লাখ।
- 25 বছর: EMI প্রায় 40,261 আর মোট সুদ প্রায় 70.78 লাখ।
20 থেকে 25 বছরে গেলে EMI মাসে প্রায় 3,100 কমে, কিন্তু সুদ প্রায় 16.6 লাখ বেশি লাগে। এবার মেয়াদ 20 বছরে রেখে হার 9% করুন। EMI হয় প্রায় 44,986, অর্থাৎ মাসে প্রায় 1,600 বেশি, আর মোট সুদ বেড়ে হয় প্রায় 57.97 লাখ।
সাধারণ ভুল
- হার গুলিয়ে ফেলা। ফর্মুলায় মাসিক হার লাগে, বার্ষিক নয়। 0.0070833-এর জায়গায় 8.5 দিলে EMI অনেক বেশি আসে।
- বছর ধরে নেওয়া, মাস নয়। n অবশ্যই মাসে হতে হবে।
- অন্য খরচ ভুলে যাওয়া। ফর্মুলায় শুধু সুদ ও আসল ধরা হয়। প্রসেসিং ফি, বিমা আর স্ট্যাম্প ডিউটি আলাদা।
- ফ্লোটিং লোনে EMI স্থির থাকবে ভাবা। ব্যাংক হার বদলালে EMI বা মেয়াদ বদলায়। ফিক্সড ও ফ্লোটিং লোনের গাইডে কীভাবে, তা বলা আছে।
নিজে করে দেখুন
ক্যালকুলেটরে পরিমাণ, হার ও মেয়াদ বদলান আর দেখুন EMI, সুদ এবং বছর ধরে বছর হিসাব কীভাবে বদলায়। ক্যালকুলেটরের নিচের "হিসাব কীভাবে হয়" অংশে আপনার নিজের সংখ্যা দিয়ে একই ধাপগুলো দেখানো আছে।