हर होम लोन कैलकुलेटर, हमारा भी, एक ही फॉर्मूला इस्तेमाल करता है। इसे याद रखना ज़रूरी नहीं। यह जान लेने से समझ आता है कि दर या अवधि में ज़रा-सा बदलाव EMI को इतना क्यों हिला देता है।
EMI क्या है?
EMI का मतलब है equated monthly instalment। यह वह तय रकम है जो आप लोन चुकने तक हर महीने एक ही तारीख को बैंक को देते हैं। "Equated" का मतलब है कि रकम वही रहती है, भले ही उसके अंदर का मिश्रण बदलता रहे। शुरू में आपकी EMI का ज़्यादातर हिस्सा ब्याज में जाता है। बाद में ज़्यादातर हिस्सा खुद लोन चुकाता है।
फॉर्मूला
EMI = P x r x (1 + r)^n / ((1 + r)^n - 1)
इसमें सिर्फ तीन चीज़ें लगती हैं।
- P मूलधन है, यानी जो रकम आप उधार लेते हैं।
- r मासिक ब्याज दर है। सालाना दर को 12 से भाग दें, फिर 100 से। 8.5% सालाना दर बनती है 8.5 / 12 / 100 = 0.0070833।
- n मासिक किस्तों की संख्या है। 20 साल के लोन में 20 x 12 = 240 किस्तें होती हैं।
(1 + r)^n वाला हिस्सा कंपाउंडिंग फैक्टर है। यह बताता है कि अगर आप कुछ भी न चुकाएँ, तो पूरी अवधि में कर्ज़ का एक रुपया कितना बढ़ जाएगा। फिर फॉर्मूला वह बराबर मासिक रकम निकालता है जो महीने n तक बैलेंस को ठीक शून्य पर ले आए।
एक हल किया हुआ उदाहरण
मान लें आप 8.5% पर 20 साल के लिए 50 लाख (P = 5,000,000) उधार लेते हैं।
- मासिक दर: r = 8.5 / 12 / 100 = 0.0070833।
- किस्तें: n = 240।
- कंपाउंडिंग फैक्टर: (1.0070833)^240 = 5.4412।
- फॉर्मूले का ऊपरी हिस्सा: 5,000,000 x 0.0070833 x 5.4412 = 192,711।
- फॉर्मूले का निचला हिस्सा: 5.4412 - 1 = 4.4412।
- EMI = 192,711 / 4.4412 = करीब 43,391।
यानी आप हर महीने करीब 43,391 चुकाते हैं। 240 महीनों में यह करीब 1.04 करोड़ हो जाता है, जिसका मतलब है कि कुल में से लगभग 54.14 लाख ब्याज है।
हर EMI कहाँ जाती है?
पहले महीने में ब्याज = बैलेंस x मासिक दर: 5,000,000 x 0.0070833 = 35,417। EMI का बाकी हिस्सा, 43,391 - 35,417 = 7,974, मूलधन चुकाता है। बैलेंस घटकर 49,92,026 रह जाता है, इसलिए अगले महीने का ब्याज थोड़ा कम और मूलधन का हिस्सा थोड़ा ज़्यादा होता है। इसीलिए शुरुआती सालों में लगता है कि लोन बस नाम भर को घट रहा है, और इसीलिए जल्दी प्रीपेमेंट करने से इतनी बचत होती है।
दर और अवधि से EMI कैसे बदलती है
लोन 50 लाख और दर 8.5% रखें, और सिर्फ अवधि बदलें।
- 15 साल: EMI करीब 49,237 और कुल ब्याज करीब 38.63 लाख।
- 20 साल: EMI करीब 43,391 और कुल ब्याज करीब 54.14 लाख।
- 25 साल: EMI करीब 40,261 और कुल ब्याज करीब 70.78 लाख।
20 से 25 साल करने पर आपकी EMI हर महीने करीब 3,100 घटती है, लेकिन ब्याज में करीब 16.6 लाख ज़्यादा देने पड़ते हैं। अब अवधि 20 साल ही रखें और दर 9% कर दें। EMI करीब 44,986 हो जाती है, यानी महीने में करीब 1,600 ज़्यादा, और कुल ब्याज बढ़कर करीब 57.97 लाख हो जाता है।
आम गलतियाँ
- दर में गड़बड़ी। फॉर्मूले को मासिक दर चाहिए, सालाना नहीं। 0.0070833 की जगह 8.5 डालेंगे तो EMI बहुत ज़्यादा निकलेगी।
- साल गिनना, महीने नहीं। n महीनों में होना चाहिए।
- दूसरे खर्च भूल जाना। फॉर्मूले में सिर्फ ब्याज और मूलधन आते हैं। प्रोसेसिंग फीस, बीमा और स्टांप ड्यूटी अलग हैं।
- फ्लोटिंग लोन में EMI हमेशा वही रहने की उम्मीद। अगर बैंक आपकी दर बदलता है, तो EMI या अवधि बदल जाती है। फिक्स्ड और फ्लोटिंग लोन पर हमारी गाइड इसे समझाती है।
खुद आज़माएँ
कैलकुलेटर में रकम, दर और अवधि बदलें और देखें कि EMI, ब्याज और साल-दर-साल का ब्योरा कैसे बदलते हैं। कैलकुलेटर के नीचे "यह कैसे निकाला जाता है" वाला हिस्सा यही कदम आपके अपने नंबरों के साथ दिखाता है।