ప్రతి హోమ్ లోన్ కాలిక్యులేటర్ ఇదే ఫార్ములా వాడుతుంది, మాది కూడా. దీన్ని గుర్తుపెట్టుకోవాల్సిన అవసరం లేదు. ఇది ఎలా పనిచేస్తుందో తెలిస్తే, రేటు లేదా కాలపరిమితిలో చిన్న మార్పు కూడా EMIని ఎందుకు అంత మారుస్తుందో అర్థమవుతుంది.
EMI అంటే ఏమిటి?
EMI అంటే equated monthly instalment. లోన్ పూర్తయ్యే వరకు ప్రతి నెలా ఒకే తేదీన మీరు బ్యాంకుకు కట్టే స్థిరమైన మొత్తం ఇది. "Equated" అంటే మొత్తం ఒకేలా ఉంటుంది, కానీ అందులోని భాగాలు మారుతూ ఉంటాయి. మొదట్లో EMIలో ఎక్కువ భాగం వడ్డీకి పోతుంది. తర్వాత ఎక్కువ భాగం అసలు లోన్‌ను తీరుస్తుంది.
ఫార్ములా
EMI = P x r x (1 + r)^n / ((1 + r)^n - 1)
దీనికి మూడు ఇన్‌పుట్‌లు మాత్రమే.
- P అంటే ప్రిన్సిపల్, మీరు తీసుకునే అప్పు మొత్తం.
- r అంటే నెలవారీ వడ్డీ రేటు. సంవత్సర రేటును 12తో భాగించి, తర్వాత 100తో భాగించండి. సంవత్సరానికి 8.5% అయితే 8.5 / 12 / 100 = 0.0070833 అవుతుంది.
- n అంటే నెలవారీ వాయిదాల సంఖ్య. 20 ఏళ్ల లోన్‌కు 20 x 12 = 240 వాయిదాలు.
(1 + r)^n భాగాన్ని కాంపౌండింగ్ ఫ్యాక్టర్ అంటారు. మీరు ఏమీ కట్టకపోతే, మొత్తం కాలంలో ఒక రూపాయి అప్పు ఎంతకు పెరుగుతుందో ఇది చెబుతుంది. తర్వాత ఫార్ములా, n వ నెలకు బ్యాలెన్స్ సరిగ్గా సున్నా అయ్యేలా చేసే సమాన నెలవారీ చెల్లింపును కనుగొంటుంది.
ఒక ఉదాహరణ
మీరు 20 ఏళ్లకు 8.5% వద్ద 50 లక్షలు (P = 5,000,000) తీసుకున్నారనుకుందాం.
- నెలవారీ రేటు: r = 8.5 / 12 / 100 = 0.0070833.
- వాయిదాలు: n = 240.
- కాంపౌండింగ్ ఫ్యాక్టర్: (1.0070833)^240 = 5.4412.
- ఫార్ములా పైభాగం: 5,000,000 x 0.0070833 x 5.4412 = 192,711.
- ఫార్ములా కింది భాగం: 5.4412 - 1 = 4.4412.
- EMI = 192,711 / 4.4412 = సుమారు 43,391.
అంటే మీరు ప్రతి నెలా సుమారు 43,391 కడతారు. 240 నెలల్లో అది సుమారు 1.04 కోట్లు అవుతుంది. అందులో సుమారు 54.14 లక్షలు వడ్డీ.
ప్రతి EMI ఎక్కడికి పోతుంది?
మొదటి నెలలో వడ్డీ అంటే బ్యాలెన్స్ x నెలవారీ రేటు: 5,000,000 x 0.0070833 = 35,417. EMIలో మిగిలిన భాగం, 43,391 - 35,417 = 7,974, అసలును తీరుస్తుంది. బ్యాలెన్స్ 49,92,026కి తగ్గుతుంది. కాబట్టి వచ్చే నెల వడ్డీ కొంచెం తక్కువ, అసలు భాగం కొంచెం ఎక్కువ. అందుకే మొదటి సంవత్సరాల్లో లోన్ దాదాపు తగ్గనట్టు అనిపిస్తుంది. ముందుగా ప్రీపే చేస్తే ఎక్కువ ఆదా అవ్వడానికి కూడా ఇదే కారణం.
రేటు, కాలపరిమితి EMIని ఎలా మారుస్తాయి
లోన్ 50 లక్షలు, రేటు 8.5% గానే ఉంచి, కాలపరిమితిని మాత్రమే మార్చండి.
- 15 ఏళ్లు: EMI సుమారు 49,237, మొత్తం వడ్డీ సుమారు 38.63 లక్షలు.
- 20 ఏళ్లు: EMI సుమారు 43,391, మొత్తం వడ్డీ సుమారు 54.14 లక్షలు.
- 25 ఏళ్లు: EMI సుమారు 40,261, మొత్తం వడ్డీ సుమారు 70.78 లక్షలు.
20 నుంచి 25 ఏళ్లకు వెళ్తే EMI నెలకు సుమారు 3,100 తగ్గుతుంది. కానీ వడ్డీ సుమారు 16.6 లక్షలు ఎక్కువ అవుతుంది. ఇప్పుడు కాలపరిమితి 20 ఏళ్లుగా ఉంచి రేటును 9%కి పెంచండి. EMI సుమారు 44,986 అవుతుంది. అంటే నెలకు సుమారు 1,600 ఎక్కువ. మొత్తం వడ్డీ సుమారు 57.97 లక్షలకు పెరుగుతుంది.
సాధారణ తప్పులు
- రేటును కలిపేయడం. ఫార్ములాకు నెలవారీ రేటు కావాలి, సంవత్సర రేటు కాదు. 0.0070833 బదులు 8.5 వాడితే EMI చాలా ఎక్కువగా వస్తుంది.
- సంవత్సరాలను నెలలకు మార్చకపోవడం. n నెలల్లో ఉండాలి.
- ఇతర ఖర్చులు మర్చిపోవడం. ఫార్ములా వడ్డీ, అసలు మాత్రమే లెక్కిస్తుంది. ప్రాసెసింగ్ ఫీజులు, ఇన్సూరెన్స్, స్టాంప్ డ్యూటీ వేరుగా ఉంటాయి.
- ఫ్లోటింగ్ లోన్‌లో EMI మారదని అనుకోవడం. బ్యాంకు రేటు మారిస్తే EMI లేదా కాలపరిమితి మారుతుంది. ఎలాగో మా ఫిక్స్డ్, ఫ్లోటింగ్ లోన్ల గైడ్‌లో ఉంది.
మీరే ప్రయత్నించండి
కాలిక్యులేటర్‌లో మొత్తం, రేటు, కాలపరిమితి మార్చి, EMI, వడ్డీ, సంవత్సరం వారీ వివరాలు ఎలా మారుతాయో చూడండి. కాలిక్యులేటర్ కింద ఉన్న "ఇది ఎలా లెక్కిస్తారు" భాగం మీ సొంత సంఖ్యలతో ఇవే దశలను చూపిస్తుంది.