வீட்டுக் கடன் EMI சூத்திரம்: எடுத்துக்காட்டுடன் விளக்கம்

எங்களுடையது உட்பட எல்லா வீட்டுக் கடன் கணக்கீடுகளும் ஒரே சூத்திரத்தைத் தான் பயன்படுத்துகின்றன. நீங்கள் அதை மனப்பாடம் செய்ய வேண்டியதில்லை. அது எப்படி வேலை செய்கிறது என்று தெரிந்தால், வட்டியிலோ காலத்திலோ ஒரு சிறிய மாற்றம் ஏன் EMI-யை இவ்வளவு மாற்றுகிறது என்பது புரியும்.

EMI என்றால் என்ன?

EMI என்றால் equated monthly instalment, அதாவது சமமான மாதத் தவணை. கடன் முடியும் வரை ஒவ்வொரு மாதமும் ஒரே தேதியில் வங்கிக்குச் செலுத்தும் நிலையான தொகை இது. "சமமான" என்றால் தொகை மாறாது. ஆனால் அதற்குள் இருக்கும் கலவை மாறிக்கொண்டே இருக்கும். தொடக்கத்தில் EMI-யின் பெரும்பகுதி வட்டிக்குப் போகும். பிறகு பெரும்பகுதி கடனையே அடைக்கும்.

சூத்திரம்

EMI = P x r x (1 + r)^n / ((1 + r)^n - 1)

இதில் மூன்று உள்ளீடுகள் மட்டுமே உள்ளன.

• P என்பது அசல், நீங்கள் வாங்கும் தொகை.
• r என்பது மாத வட்டி விகிதம். ஆண்டு வட்டியை 12-ஆல் வகுத்து, பிறகு 100-ஆல் வகுங்கள். ஆண்டுக்கு 8.5% என்றால் 8.5 / 12 / 100 = 0.0070833.
• n என்பது மாதத் தவணைகளின் எண்ணிக்கை. 20 ஆண்டுக் கடனுக்கு 20 x 12 = 240 தவணைகள்.

(1 + r)^n என்ற பகுதி கூட்டுக் காரணி. நீங்கள் எதுவுமே செலுத்தாவிட்டால், ஒரு ரூபாய் கடன் முழுக் காலத்தில் எவ்வளவு வளரும் என்பதை அது சொல்கிறது. பிறகு சூத்திரம், n-ஆவது மாதத்தில் நிலுவையைச் சரியாகப் பூஜ்யமாக்கும் சம மாதத் தொகையைக் கண்டுபிடிக்கிறது.

ஒரு எடுத்துக்காட்டு

நீங்கள் 8.5% வட்டியில் 20 ஆண்டுகளுக்கு 50 லட்சம் (P = 5,000,000) கடன் வாங்குகிறீர்கள் என்று வைத்துக்கொள்ளுங்கள்.

1. மாத வட்டி: r = 8.5 / 12 / 100 = 0.0070833.
2. தவணைகள்: n = 240.
3. கூட்டுக் காரணி: (1.0070833)^240 = 5.4412.
4. சூத்திரத்தின் மேல்பகுதி: 5,000,000 x 0.0070833 x 5.4412 = 192,711.
5. சூத்திரத்தின் கீழ்ப்பகுதி: 5.4412 - 1 = 4.4412.
6. EMI = 192,711 / 4.4412 = சுமார் 43,391.

எனவே மாதம் சுமார் 43,391 செலுத்துவீர்கள். 240 மாதங்களில் இது மொத்தம் சுமார் 1.04 கோடி ஆகும். அதில் சுமார் 54.14 லட்சம் வட்டி.

ஒவ்வொரு EMI-யும் எங்கே போகிறது?

முதல் மாதத்தில் வட்டி = நிலுவை x மாத வட்டி: 5,000,000 x 0.0070833 = 35,417. EMI-யின் மீதி, 43,391 - 35,417 = 7,974, அசலை அடைக்கிறது. நிலுவை 49,92,026 ஆகக் குறைகிறது. அதனால் அடுத்த மாத வட்டி சற்றுக் குறையும், அசலுக்குப் போகும் பங்கு சற்றுக் கூடும். அதனால் தான் ஆரம்ப ஆண்டுகளில் கடன் கொஞ்சம் கூடக் குறையாதது போலத் தோன்றுகிறது. அதனால் தான் முன்கூட்டிச் செலுத்தினால் இவ்வளவு மிச்சமாகிறது.

வட்டியும் காலமும் EMI-யை எப்படி மாற்றுகின்றன

கடனை 50 லட்சமாகவும் வட்டியை 8.5%-ஆகவும் வைத்துக்கொண்டு, காலத்தை மட்டும் மாற்றுங்கள்.

• 15 ஆண்டுகள்: EMI சுமார் 49,237, மொத்த வட்டி சுமார் 38.63 லட்சம்.
• 20 ஆண்டுகள்: EMI சுமார் 43,391, மொத்த வட்டி சுமார் 54.14 லட்சம்.
• 25 ஆண்டுகள்: EMI சுமார் 40,261, மொத்த வட்டி சுமார் 70.78 லட்சம்.

20-லிருந்து 25 ஆண்டுகளுக்குப் போனால் EMI மாதம் சுமார் 3,100 குறையும். ஆனால் வட்டி சுமார் 16.6 லட்சம் கூடும். இப்போது காலத்தை 20 ஆண்டுகளாக வைத்து வட்டியை 9%-ஆக உயர்த்துங்கள். EMI சுமார் 44,986 ஆகும். அதாவது மாதம் சுமார் 1,600 அதிகம். மொத்த வட்டி சுமார் 57.97 லட்சமாக உயரும்.

பொதுவான தவறுகள்

• வட்டியைத் தவறாக எடுப்பது. சூத்திரத்துக்கு மாத வட்டி வேண்டும், ஆண்டு வட்டி அல்ல. 0.0070833-க்குப் பதிலாக 8.5 போட்டால் EMI மிக அதிகமாக வரும்.
• ஆண்டுகளை எண்ணுவது. n மாதங்களில் இருக்க வேண்டும்.
• மற்றச் செலவுகளை மறப்பது. சூத்திரம் வட்டியையும் அசலையும் மட்டுமே சேர்க்கும். செயலாக்கக் கட்டணம், காப்பீடு, முத்திரைக் கட்டணம் தனி.
• மாறும் வட்டிக் கடனில் EMI மாறாது என்று நினைப்பது. வங்கி வட்டியை மாற்றினால் EMI அல்லது காலம் மாறும். எப்படி என்று நிலையான, மாறும் கடன்கள் பற்றிய எங்கள் வழிகாட்டி விளக்குகிறது.

நீங்களே முயன்று பாருங்கள்

கணக்கீட்டில் தொகை, வட்டி, காலத்தை மாற்றி, EMI, வட்டி, ஆண்டு வாரிப் பிரிவு மாறுவதைப் பாருங்கள். கணக்கீட்டுக்குக் கீழே உள்ள "இது எப்படிக் கணக்கிடப்படுகிறது" பகுதி, இதே படிகளை உங்கள் சொந்த எண்களுடன் காட்டும்.