अगर आपने कुछ साल पहले होम लोन लिया था, तो हो सकता है आप नए ग्राहक से ज़्यादा दर दे रहे हों। बैंक मौजूदा ग्राहकों को कम दरों का फायदा अपने आप नहीं देते, इसलिए अक्सर आपको खुद माँगना पड़ता है।
आरबीआई का सर्कुलर क्या कहता है
अगस्त 2023 में आरबीआई ने नियम जारी किए कि बैंक EMI वाले लोन, जिनमें होम लोन भी आते हैं, पर फ्लोटिंग दरों के रीसेट कैसे संभालें। ये 2024 से दिए गए लोन पर लागू हैं, और पुराने लोन पर उनके अगले रीसेट पर। मुख्य बातें:
- जब आपकी दर रीसेट हो, तो बैंक को आपको फिक्स्ड रेट पर जाने का विकल्प देना होगा।
- आप चुन सकते हैं कि दर का बदलाव अलग EMI के रूप में दिखे या अलग अवधि के रूप में, या दोनों के मिश्रण में।
- बैंक को इन बदलावों के चार्ज बताने होंगे, और दर, EMI और अवधि साफ बतानी होगी, और आपके स्टेटमेंट में बकाया मूलधन और ब्याज दिखना चाहिए।
- बेंचमार्क और स्प्रेड लिखित में माँगें, ताकि आपको ठीक पता रहे कि आपकी दर का कौन सा हिस्सा बातचीत से बदल सकता है।
ये नियम आपको चुपचाप अवधि बढ़ाए जाने से बचाते हैं। ये बैंक को आपकी दर घटाने के लिए मजबूर नहीं करते, इसलिए आगे के कदम फिर भी ज़रूरी हैं।
कदम 1: अपनी दर और स्प्रेड पता करें
अपना लोन स्टेटमेंट या सैंक्शन लेटर देखें। अपनी मौजूदा दर, जिस बेंचमार्क से वह जुड़ी है और स्प्रेड नोट करें। स्प्रेड ही वह हिस्सा है जिस पर आप बात कर सकते हैं। बेंचमार्क अपने आप चलता है।
कदम 2: आज के ऑफर से तुलना करें
देखें कि वही बैंक नए ग्राहकों से क्या लेता है, और दूसरे बैंक क्या दे रहे हैं। हमारे ब्याज दर पेज पर दस बैंकों की शुरुआती दरें हैं। अगर आपकी दर मौजूदा ऑफर से काफी ऊपर है, तो आपकी बात में दम है।
कदम 3: स्प्रेड घटाने को कहें
ज़्यादातर बैंकों में रीप्राइसिंग या "रेट कन्वर्ज़न" का विकल्प होता है, जो आपको नए ग्राहकों वाली दर पर ले आता है। इसमें आमतौर पर एक बार की फीस लगती है, अक्सर बकाया रकम का छोटा-सा प्रतिशत, टैक्स अलग। बैंक को लिखें, जो कम दर आपने देखी है उसका हवाला दें, और फीस लिखित में माँगें।
कदम 4: बैलेंस ट्रांसफर पर सोचें
अगर आपका बैंक मना कर दे, तो आप लोन किसी दूसरे बैंक में कम दर पर ले जा सकते हैं। ट्रांसफर में नई प्रोसेसिंग फीस, कानूनी और वैल्यूएशन जाँच और कुछ कागज़ी काम होता है। यह आमतौर पर तब समझदारी है जब दरों में बड़ा फर्क हो और लोन का बड़ा हिस्सा अभी बाकी हो।
एक हल किया हुआ उदाहरण
आप पर 50 लाख बकाया है, 8.5% पर, 20 साल बाकी हैं, और आपकी EMI करीब 43,391 है। आपका बैंक बकाया रकम की 0.25% फीस पर, जो 12,500 और टैक्स है, आपको 8.0% पर रीप्राइस करने को राज़ी हो जाता है।
- 8.0% पर नई EMI करीब 41,822 है, यानी हर महीने करीब 1,569 कम।
- 20 साल में कुल ब्याज करीब 54.14 लाख से घटकर करीब 50.37 लाख रह जाता है, यानी करीब 3.77 लाख की बचत।
- फीस करीब आठ महीने में वसूल हो जाती है।
अगर आप नई दर पर भी पुरानी EMI 43,391 भरते रहें, तो लोन और जल्दी खत्म हो जाता है। बजट इजाज़त दे तो बचत का यही सबसे अच्छा इस्तेमाल है।
कदम 5: EMI या अवधि, सोचकर चुनें
जब आपकी दर घटती है, तो आपको कम EMI और छोटी अवधि के बीच चुनने का विकल्प मिल सकता है। छोटी अवधि ज़्यादा ब्याज बचाती है। कम EMI से कैश फ्लो को मदद मिलती है। अगर बैंक आपके लिए खुद चुन लेता है, तो जाँच लें कि उसने आपकी अवधि बढ़ाई तो नहीं।
किन बातों पर नज़र रखें
- रीप्राइसिंग या ट्रांसफर की फीस और टैक्स। इनकी तुलना कुल बचत से करें, सिर्फ मासिक बचत से नहीं।
- नया लॉक-इन या स्प्रेड में छिपा बदलाव।
- ऐसा ट्रांसफर जो लंबी अवधि फिर से शुरू कर दे। मूल खत्म होने की तारीख वही रखने को कहें।
फोन करने से पहले प्लान बनाएँ
कैलकुलेटर में अपनी मौजूदा दर को कम दर के साथ आज़माएँ, फिर रेट-चेंज पैनल से मासिक और पूरी अवधि की बचत देखें। बैंक से माँगते समय ये नंबर साथ रखें।